2026年开年，房地产市场迎来政策密集轰炸期。退税政策延续、房贷利率大幅下调、多地全面取消限购，三项核心利好形成最强救市组合拳，从交易成本、资金门槛、购房资格三大维度全面松绑。一时间，“买房时机是否已至”成为市场热议焦点。这场覆盖全国的政策暖风，究竟是市场触底回升的信号，还是短期刺激的昙花一现？需从政策本质、市场反应与区域分化三个维度深入剖析。
政策组合拳落地：真金白银减负，激活市场流通
央行：下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%
1月15日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效，并答记者问。人民银行新闻发言人、副行长邹澜表示，下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，各类再贷款一年期利率降至1.25%，其他期限档次利率同步调整。完善结构性工具并加大支持力度，进一步助力经济结构转型优化。
同时，将会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，这显然将有利于激活商办、公寓市场，让买房人可享受到更低的买商办及公寓门槛。
②、三部门发文：延续换房退税政策2年
1月14日，财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布公告：延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
简言之，就是在卖房后1年内重新买房，可申请退还已缴纳的房产个税。
其中：
新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；
新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳。
本次救市潮的核心亮点的是“精准滴灌”与“组合发力”，三项政策各有侧重又相互呼应，形成完整的政策支持体系。退税政策的延续为改善型需求注入强心剂，财政部等三部门明确，2026年1月1日至2027年12月31日，出售自有住房后1年内重新购房的纳税人，可享受已缴个税退税优惠，叠加此前个人销售不足两年住房增值税率从5%降至3%的政策，换房成本显著降低。以上海一套300万元的非“满五唯一”住宅为例，卖方可节省个税3万元，若叠加增值税减免，整体交易成本可降低数万元，直接激活“卖一买一”的置换循环。
降息政策则从资金端降低购房门槛，形成全周期减负效应。2026年起，公积金贷款利率同步下调，首套5年以上利率从2.85%降至2.6%，商业贷款5年期利率调整至3.5%，部分首套房贷客户利率可低至3.05%，创近五年新低。以贷款200万元、期限30年计算，按3.05%利率还款，月供仅8427元，较此前3.85%利率减少近1000元，极大缓解了刚需群体的月供压力。央行同时将商业用房最低首付比例从50%降至30%，进一步释放商办类物业需求。
取消限购政策则打破了资格壁垒，释放被抑制的购房需求。长沙已率先全面取消限购，无需购房资格证明且不限制套数，限售政策同步放宽，取得不动产权证即可交易。多地跟进优化限购政策，核心城市逐步放宽非户籍居民购房条件，三四线城市则全面解绑，为跨区域购房、多套改善需求提供了政策空间。三类政策叠加，构建起“降低交易成本—减轻资金压力—打破资格限制”的完整支持链条，政策力度远超预期。
市场分化加剧：核心城市企稳，弱线城市承压
政策暖风下，市场呈现明显分化态势，“强者恒强、弱者愈弱”的格局进一步凸显。一线及强二线核心城市凭借人口流入、产业支撑和资源优势，率先迎来市场回暖。天风证券数据显示，截至2026年1月2日当周，一线城市新房成交面积环比上升74%、同比上升5%，结束连续12周同比下降趋势。深圳元旦期间二手房看房量同比上涨81%，签约量大涨43%；上海二手房市场连续两个月成交突破2.2万套，核心区房价已呈现企稳迹象，预计2026年核心城市新房价格同比微涨0-3%。
与之形成鲜明对比的是，三四线城市仍面临较大调整压力。尽管政策全面松绑，但人口外流、库存高企的核心矛盾尚未解决。2025年东北地区人口净流出率高达1.8%，部分三四线城市商办物业去化周期长达50-70个月，即使有政策支持，去化难度依然较大。预计2026年此类城市房价大概率维持低位运行，部分缺乏产业支撑的城市可能继续下跌5%-10%。产品端分化同样显著，核心城市120-144平米改善型户型成交占比超30%，高品质住宅需求旺盛，而远郊刚需盘、老旧小区房源调整压力持续加大。
市场信心修复呈现“脉冲式”特征，短期需求集中释放后观望情绪升温。南昌邦泰·朗境项目首月售出150余套，销售主管表示利率下调显著提升成交转化率，但2025年12月需求集中释放后，1月入市积极性有所减弱。58安居客研究院院长张波指出，购房成本降至五年新低，但居民对市场的预期修复仍需时间，2026年市场将在政策红利与需求调整中探寻新平衡。
购房时机研判：按需入场，聚焦核心价值
对于刚需群体而言，当前无疑是政策红利窗口期。低利率、低首付叠加部分城市的购房补贴，置业成本处于历史低位，若具备稳定收入且有即时居住需求，可择机入场。建议优先选择一线及强二线城市的核心板块，此类区域配套成熟、流通性强，抗风险能力更高。沈阳将15%最低首付政策延长至2026年底，“商转公”比例提高至80%，刚需可充分利用公积金政策降低成本。
改善型购房者可借助退税、降息政策优化资产配置。换房个税退税、增值税率下调政策显著降低置换成本，2025年改善需求占比已达36.1%，政策延续将推动这一比例继续提升。建议采用“卖一买一”模式，优先出手手中流通性弱的房源，瞄准核心城市的改善型住宅，兼顾户型、物业与学区等核心要素，实现资产提质。需注意避开三四线城市的大户型改善产品，此类房源后续流通难度较大。
投资性购房需保持谨慎，摒弃“普涨预期”。政策核心目标是“止跌回稳、去库存”，而非刺激房价大涨，央行明确表示政策退出需满足市场止跌、风险出清、经济改善三大条件，当前宽松环境或持续全年，但资产增值空间有限。投资需聚焦核心城市核心地段的优质房源，此类资产具备稀缺性和保值能力，而远郊、商办类物业及弱线城市房源仍面临贬值风险，不宜盲目入场。
2026年楼市救市组合拳的全面落地，标志着政策对市场的支持力度达到新高度，但其核心逻辑是“稳市场、保民生”，而非重启高速增长。市场分化将成为长期趋势，核心城市与优质资产的价值将进一步凸显，而缺乏基本面支撑的区域仍需经历调整阵痛。对于购房者而言，买房时机的核心不在于政策顶点，而在于自身需求与资产适配度。刚需按需入场、改善借机置换、投资理性避险，才是应对当前市场格局的最优策略。随着政策红利持续传导与市场信心逐步修复，房地产市场将逐步回归居住本质，在平稳运行中实现新的平衡。
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